Loi Scellier

Loi Scellier – Défiscalisation et Investissement immobilier

Tout dernier né des dispositifs de défiscalisation, le régime Scellier est applicable depuis le 1^er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012. Celui-ci concerne l’acquisition de logements neufs, la réhabilitation de logements anciens et la transformation de locaux en habitations dont la finalité est la location.

Tout l’intérêt de cette nouvelle loi réside dans sa simplicité d’utilisation. Là où l’on doit déduire les amortissements fiscaux du revenu foncier dans le cas des régimes Robien et Borloo, il s’agit dans le cas Scellier d’une réduction d’impôt directe.

AVANTAGES FISCAUX

Votre réduction d’impôt sur 9 ans s’élève à 25% de la valeur du bien (plafonnée à 300 000€) pour tout investissement entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2010. A partir de 2011, celle-ci ne sera plus que de 20% à raison de 4% la 1^ère année et 2% les suivantes.

L’avantage fiscal vous est accordé au titre de l’année d’achèvement du logement ou d’acquisition (si celle-ci est postérieure). Il est donc imputé sur votre impôt à partir de cette même année et durant 9 ans à raison de 1/9^ème par an (soit 2,77% par an). L’excédent est imputable pendant 6 ans.

Un abattement spécifique de 26% est également applicable sur vos revenus locatifs si le logement se trouve en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) ou assimilée.

Enfin, vous avez la possibilité de créer un déficit foncier de 10 700€ maximum/an/foyer fiscal concernant la déduction des intérêts d’emprunt et des charges locatives sur vos revenus fonciers; le surplus étant reportable pendant 10 ans.

Exemple : Pour une acquisition en 2009 d’une valeur de 300 000€, vous pourrez compter sur la réduction maximale de 75 000€. Etalée sur 9 ans, cela représente 8 333€ de réduction annuelle sur vos revenus des années 2009 à 2017.

CONDITIONS

Le dispositif Scellier vous impose une localisation du logement en zone A, B1 ou B2 en excluant la zone C (voir tableau ci-après).

Vous devez également vous engager à mettre le logement en location non meublée pendant 9 ans au titre de résidence principale du locataire (qui ne doit pas faire parti de votre foyer fiscal).

En fonction de la zone d’appartenance, vous devez respecter un plafond de loyer mensuel (hors charges).

Enfin, les normes thermiques liées au Code de la Construction et de l’Habitation doivent être respectées. Il s’agit donc d’avoir un logement dont les performances énergétiques et les caractéristiques thermiques sont conformes à la réglementation en vigueur au risque de voir votre avantage fiscal perdu.

CONSEILS PRATIQUES

La loi Scellier est recommandée à des investisseurs qui souhaitent réduire fortement et rapidement leur impôt. En effet, la réduction d’impôt vous sera d’autant plus favorable qu’elle permettra une annulation complète (ou presque) de votre impôt sur le revenu.

Le financement à crédit sur de longues durées (15-20 ans) est également préconisé afin d’optimiser votre démarche de défiscalisation à son maximum.

Non cumulable avec les amortissements déductibles (lois De Robien et Borloo) encore en vigueur en 2009, la réduction Scellier vous limite à une seule acquisition, construction ou transformation par année d’imposition. Il vous faudra donc faire un choix entre ces différents régimes de défiscalisation pour l’année en cours.