Déficit foncier

Ce dispositif intervient dans le cadre de l’entretien, la rénovation ou la réhabilitation d’un logement par un bailleur. Cela concerne donc les logements en cours de location ou acquis pour être loués ultérieurement.

AVANTAGES FISCAUX

Comme son nom le sous-entend, le déficit foncier vous permet de déduire l’ensemble de vos charges d’exploitation des loyers perçus jusqu’à l’obtention d’un revenu foncier négatif de 10 700€ maximum par an et par foyer fiscal. Par charges d’exploitation, on entend : travaux d’entretien, de réparation, de rénovation, d’amélioration, frais de gérance, charges courantes, assurance « loyers impayés » (pas l’assurance habitation) et imposition (taxe foncière).

Vous imputez ensuite ce déficit foncier sur votre revenu global. L’éventuel excédent est reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Les intérêts et frais d’emprunt sont également imputables sur vos revenus fonciers mais ne vous permettent pas de créer de déficit foncier. Vous avez donc encore la possibilité de reporter le surplus sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.

Exemples :

(3 906€ dus aux intérêts d’emprunt)

CONDITIONS

La seule et unique exigence qui vous est imposée concerne l’engagement de location non meublée qui se porte à 3 ans.

Loi LMNP

Applicable pour les logements neufs ou anciens réhabilités loués meublés, ce régime distingue deux types de bailleurs : le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Pour appartenir à la catégorie LMNP, le loueur doit retirer de son activité de location des recettes inférieures à 23 000€ ttc par an et/ou inférieures à 50% du total de ses revenus professionnels.

Dans ce cadre, les recettes perçues ne sont pas imposées dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

AVANTAGES FISCAUX

Comme pour le LMP, vous pouvez fixer un amortissement linéaire sur 20-30 ans pour l’immobilier et 5-10 ans pour le mobilier en déduction de vos revenus industriels et commerciaux, sans création de déficit. Cependant dans ce cas, la base d’amortissement des immeubles est réduite à 85% du prix d’achat.

Vous pouvez cumuler cet amortissement avec une réduction fiscale de 5% par an en investissant dans une résidence de services jusqu’au 31/12/2010. Il s’agit donc des résidences : étudiantes avec services, d’accueil familial salarié, de tourisme classées, d’accueil des personnes les plus fragiles (âgées ou handicapés) et de soins de longue durée.

Un abattement spécifique de 50% vous est également accordé sur vos recettes afin de diminuer le montant de votre revenu imposable, à condition que vous optiez pour le régime fiscal du micro-BIC.

Si, par contre, vous choisissez le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité d’imputer vos éventuels déficits sur vos revenus de même nature sans limitation de montant et ce, durant 5 ans.

Vous êtes également directement exonéré de TVA (franchise en base de TVA) vu que vos recettes ne dépassent pas 76 300€ ht annuel. Vous pouvez cependant choisir de ne pas être exonéré et de récupérer la TVA dans les cas suivants :

Enfin, vous profitez d’une exonération des plus-values à la revente après 15 ans d’activité.

CONDITIONS

Contrairement à la plupart des régimes de défiscalisation, vous n’êtes soumis à aucun engagement de location et aucune restriction concernant le locataire sauf dans le cas des résidences de services. Seules celles-ci nécessitent un engagement de location de 9 ans minimum à un exploitant.

Le respect de certains plafonds de loyers ne vous sera exigé que dans le cadre d’une exonération de vos Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) selon les modalités suivantes :

• Exonération partielle en cas dune location ponctuelle (à la journée, la semaine ou au mois) si les recettes annuelles sont inférieures à 760€ ttc.

Loi LMP

Applicable pour les logements neufs ou anciens réhabilités loués meublés, ce régime distingue deux types de bailleurs : le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Pour intégrer la catégorie LMP, le loueur doit remplir deux conditions :

Dans ce cadre, les recettes perçues ne sont pas imposées dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

AVANTAGES FISCAUX

Vous pouvez fixer un amortissement linéaire sur 20-30 ans pour l’immobilier et 5-10 ans pour le mobilier en déduction de vos revenus industriels et commerciaux, sans création de déficit. Vous avez donc la possibilité de reporter l’excédent sur les revenus de même nature sans limitation de durée.

Un abattement spécifique de 50% vous est accordé sur vos recettes afin de diminuer le montant de votre revenu imposable, à condition que vous optiez pour le régime fiscal du micro-BIC.

Si, par contre, vous choisissez le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité d’imputer vos éventuels déficits sur votre revenu global sans limitation de montant et de durée.

Vous pouvez également bénéficier d’une exonération de taxe foncière les 2 premières années de location si le logement est neuf.

Vous avez, de plus, la possibilité d’être exonéré de TVA (franchise en base de TVA) si vos recettes ne dépassent pas 76 300€ ht annuel. Vous pouvez cependant choisir de ne pas être exonéré et de récupérer la TVA dans les cas suivants :

Enfin, vous profitez d’une exonération d’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) et des plus-values à la revente après 5 ans d’activité et si vos recettes restent inférieures à 90 000€ ht.

CONDITIONS

Contrairement à la plupart des régimes de défiscalisation, vous n’êtes soumis à aucun engagement de location et aucune restriction concernant le locataire.

Le respect de certains plafonds de loyers ne vous sera exigé que dans le cadre d’une exonération de vos Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) selon les modalités suivantes :

• Exonération pour une location ou sous-location meublée dans l’habitation principale, sous conditions de résidence principale du locataire et de prix annuel maximum de 171€ ht/m² en Ile-de-France et 124€ ht/m² dans le reste de la France

• Exonération partielle en cas dune location ponctuelle (à la journée, à la semaine ou au mois) si les recettes annuelles sont inférieures à 760€ ttc.

Loi Girardin

Applicable jusqu’au 31/12/2017, ce dispositif concerne l’acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens de plus de 40 ans dans les DOM-TOM.

AVANTAGES FISCAUX

Votre réduction d’impôts sur 5 ans s’élève à 40% de la valeur du bien (plafonnée à 2 194€/m² ht) dans le cas du secteur libre (location aux conditions du marché) et 50% en secteur intermédiaire (location sociale inférieure aux conditions du marché), dans la limite de 40 000€ maximum par an ou 15% de votre revenu global.

Une majoration de 4% vous est également accordée si vous intégrez un système de chauffage à énergie renouvelable à votre logement et 10% s’il se situe en ZUS (Zone Urbaine Sensible).

Enfin, vous avez la possibilité de créer un déficit foncier de 10 700€ maximum/an/foyer fiscal concernant la déduction des intérêts d’emprunt et des charges locatives sur vos revenus fonciers; le surplus étant reportable pendant 10 ans.

CONDITIONS

Vous devez vous engager à mettre le logement en location non meublée, au titre de résidence principale du locataire (ni votre conjoint, ni un membre de votre foyer fiscal), pendant 5 ans dans le cas du secteur libre et 6 ans pour le secteur intermédiaire.

Dans le secteur intermédiaire uniquement, des plafonds annuels de loyers hors charges vous sont imposés :

• - 150€/m² dans les Dom et à Mayotte
• - 189€/m² dans tous les autres TOM.

Il en est de même pour les ressources du locataire :

CONSEILS PRATIQUES

La loi Girardin est recommandée à des investisseurs qui souhaitent réduire fortement et rapidement leur impôt. En effet, la réduction d’impôt vous sera d’autant plus favorable qu’elle permettra une annulation complète (ou presque) de votre impôt sur le revenu.

Loi Demessine – ZRR

Applicable jusqu’au 31/12/2012, ce dispositif concerne l’acquisition de résidences de tourisme neuves classées à condition qu’elles se situent en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale), à l’écart des grandes zones touristiques.

AVANTAGES FISCAUX

Votre réduction d’impôt s’élève à 25% de la valeur du bien sur 6 ans, à raison de 50 000€ maximum pour une personne seule et 100 000€ pour un couple ; soit respectivement 2 083€ et 4 166€ par an.

Un abattement spécifique de 6% vous est accordé pendant 9 ans sur les loyers perçus, puis 14% les années suivantes.

Vous avez également la possibilité de créer un déficit foncier de 10 700€ maximum/an/foyer fiscal concernant la déduction des intérêts d’emprunt et des charges locatives sur vos revenus fonciers; le surplus étant reportable pendant 10 ans.

Enfin, n’étant pas exonéré de TVA, vous pouvez la récupérer lors de la mise en location.

CONDITIONS

Vous devez vous engager à mettre le logement en location non meublée auprès d’un exploitant-gestionnaire pendant 9 ans minimum.

Toutefois vous disposez d’un « Droit de réservation prioritaire » pour profiter de votre logement de tourisme, à raison de maximum 8 semaines par an sous condition que vous payiez minimum 75% du prix public.

CONSEILS PRATIQUES

La loi Demessine – ZRR est recommandée à des investisseurs qui souhaitent réduire fortement et rapidement leur impôt. En effet, la réduction d’impôt vous sera d’autant plus favorable qu’elle permettra une annulation complète (ou presque) de votre impôt sur le revenu.

Loi Borloo « neuf » ou « populaire »

Applicable jusqu’au 31 décembre 2009 en parallèle de l’amendement Scellier, le dispositif Borloo intervient comme la version sociale du régime De Robien concernant donc l’acquisition de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens.

AVANTAGES FISCAUX

Il s’agit toujours de pouvoir vous faire amortir 50% du montant du bien (sans valeur plafond) sur 9 ans en déduction de vos revenus fonciers, à raison de 6% les 7 premières années et 4% les 2 dernières.

Mais vous avez également la possibilité de prolonger votre avantage fiscal de 6 ans maximum (2 fois 3 ans) à raison d’un amortissement fiscal annuel de 2,5% du prix de revient. Dans ce cas, votre réduction fiscale peut donc atteindre 65% en 15 ans.

L’abattement spécifique qui vous est accordé sur les loyers perçus n’est pas de 26%, comme dans la loi De Robien, mais de 30% et sans condition de localisation.

Enfin, vous avez toujours la possibilité de créer un déficit foncier de 10 700€ maximum.

Exemple : Pour une acquisition en 2009 d’une valeur de 200 000€, vous pourrez compter sur un amortissement de 100 000€. Etalée sur 9 ans selon les taux fixés, cela représente :

• - 12 000€ de déduction annuelle sur vos revenus fonciers des années 2009 à 2015

• - puis 8 000€ pour 2016 et 2017.

Ensuite, vous pourrez prétendre à un amortissement supplémentaire de 30 000€ sur 6ans, soit 5 000€/an de 2018 à 2023.

CONDITIONS

Vous devez louer votre logement durant 9 ans à titre de résidence principale avec la condition que votre locataire ne soit ni un membre de votre foyer fiscal, ni un de vos ascendants ou descendants. Il vous est néanmoins possible de louer à un ascendant/descendant hors foyer fiscal après 3 ans d’engagement de location et durant 9 ans maximum mais avec suspension de votre avantage fiscal.

Pour bénéficier de la prolongation de la réduction fiscale, il vous faut continuer à respecter les conditions de location au-delà de la période de base de 9. Vous pourrez alors renouveler votre engagement par période de 3 ans reconductible 1 fois (soit 6 ans maximum).

En fonction de la zone d’appartenance, vous devez toujours respecter un plafond de loyer mensuel (hors charges) mais inférieur de 20% au plafond des lois Scellier et De Robien.

(Voir zonage Loi Scellier)

Enfin, des plafonds de ressources des locataires (toujours selon la localisation) vous sont imposés.

CONSEILS PRATIQUES

La loi Borloo « neuf » ou « populaire » est recommandée à des investisseurs aux revenus élevés avec un haut niveau d’imposition. En effet, l’amortissement fiscal vous sera d’autant plus favorable qu’il permettra une forte réduction de votre base imposable.

Le financement à crédit sur de longues durées (15-20 ans) est également préconisé afin d’optimiser votre démarche de défiscalisation à son maximum.

Non cumulable pour un même logement avec la loi De Robien (également en vigueur jusqu’au 31 décembre 2009) et la loi Scellier (applicable depuis 2009), il vous faudra faire un choix entre ces différents régimes de défiscalisation pour l’année en cours.

Loi De Robien « recentrée »

Applicable jusqu’au 31 décembre 2009, en parallèle des régimes Scellier et Borloo, le dispositif De Robien concerne également la construction de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens.

AVANTAGES FISCAUX

Il s’agit ici de pouvoir vous faire amortir 50% du montant du bien (sans valeur plafond) sur 9 ans en déduction de vos revenus fonciers.

L’avantage fiscal vous est accordé au titre de l’année d’achèvement du logement ou d’acquisition (si celle-ci est postérieure). Il est donc imputé sur votre revenu foncier à partir de cette même année et durant 9 ans à raison de 6% les 7 premières années et 4% les 2 dernières.

L’excédent est imputable à travers un déficit foncier de 10 700€ maximum/an/foyer fiscal auquel s’ajoute la déduction des intérêts d’emprunt et des charges locatives. Le surplus est reportable pendant 10 ans.

Un abattement spécifique de 26% sur vos revenus locatifs est applicable si le logement se trouve en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) ou assimilée.

Les travaux d’amélioration ultérieurs réalisés pendant la location sont également amortissables à raison de 10% par an sur 10 ans.

Exemple : Pour une acquisition en 2009 d’une valeur de 200 000€, vous pourrez compter sur un amortissement de 100 000€. Etalé sur 9 ans selon les taux fixés, cela représente :

• - 12 000€ de déduction annuelle sur vos revenus fonciers des années 2009 à 2015
• - puis 8 000€ pour 2016 et 2017.

CONDITIONS

Vous devez vous engager à mettre le logement en location non meublée pendant 9 ans au titre de résidence principale du locataire (qui ne doit pas faire parti de votre foyer fiscal).

Vous devez également respecter un plafond de loyer mensuel (hors charges) selon la localisation du logement.

(Voir zonage Loi Scellier)

Enfin, dans le cas d’une réhabilitation, vous ne devez avoir ni loué, ni utilisé le logement avant et pendant les travaux.

CONSEILS PRATIQUES

La loi De Robien est recommandée à des investisseurs aux revenus élevés avec un haut niveau d’imposition. En effet, l’amortissement fiscal vous sera d’autant plus favorable qu’il permettra une forte réduction de votre base imposable.

Le financement à crédit sur de longues durées (15-20 ans) est également préconisé afin d’optimiser votre démarche de défiscalisation à son maximum.

Non cumulable avec la loi Borloo (également en vigueur jusqu’au 31 décembre 2009) et la loi Scellier (applicable depuis 2009) pour un même logement, il vous faudra faire un choix entre ces différents régimes de défiscalisation pour l’année en cours.

Loi Scellier Plus

Il existe donc une 2^nde version du dispositif Scellier. Ce régime a pour objectif d’encourager l’investissement locatif social avec pour vocation à terme de favoriser l’accession au logement pour tous, et notamment les foyers défavorisés.

AVANTAGES FISCAUX

De base, ce sont les mêmes que dans l’amendement Scellier classique (réduction d’impôt de 25% sur 9 ans) mais d’autres viennent s’y ajouter rendant ainsi cette version sociale plus avantageuse.

Vous avez notamment la possibilité de prolonger votre avantage fiscal de 6 ans maximum (2 fois 3 ans) à raison d’une réduction d’impôts annuelle de 2% du prix de revient. Dans ce cas, votre réduction fiscale peut donc atteindre 37% en 15 ans, soit jusqu’à 111 000€.

De plus, l’abattement spécifique qui vous est accordé sur les loyers perçus n’est plus de 26% mais de 30% et sans condition de localisation.

Enfin, vous avez toujours la possibilité de créer un déficit foncier de 10 700€ maximum.

Exemple : Pour une acquisition en 2009 d’une valeur de 300 000€, vous pourrez compter sur une réduction de 75 000€ sur 9 ans puis 36 000€ sur 6 ans, soit :

• – 8 333€ de réduction annuelle sur vos revenus des années 2009 à 2017
• - puis 6 000€ par an de 2018 à 2023.

Celles-ci se trouvent parallèlement renforcées.

Il est donc non seulement impossible de louer à un membre de votre foyer fiscal mais aussi à un de vos ascendants ou descendants.

Pour bénéficier de la prolongation de la réduction fiscale, il vous faut continuer à respecter les conditions de location au-delà de la période de base de 9. Vous pourrez alors renouveler votre engagement par période de 3 ans reconductible 1 fois (soit 6 ans maximum).

En fonction de la zone d’appartenance, vous devez toujours respecter un plafond de loyer mensuel (hors charges) mais inférieur de 20% au plafond des lois Scellier et De Robien.

(Voir zonage Loi Scellier)

Enfin, des plafonds de ressources des locataires (toujours selon la localisation) vous sont imposés.

CONSEILS PRATIQUES

Loi Scellier – Défiscalisation et Investissement immobilier

Tout dernier né des dispositifs de défiscalisation, le régime Scellier est applicable depuis le 1^er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012. Celui-ci concerne l’acquisition de logements neufs, la réhabilitation de logements anciens et la transformation de locaux en habitations dont la finalité est la location.

Tout l’intérêt de cette nouvelle loi réside dans sa simplicité d’utilisation. Là où l’on doit déduire les amortissements fiscaux du revenu foncier dans le cas des régimes Robien et Borloo, il s’agit dans le cas Scellier d’une réduction d’impôt directe.

AVANTAGES FISCAUX

Votre réduction d’impôt sur 9 ans s’élève à 25% de la valeur du bien (plafonnée à 300 000€) pour tout investissement entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2010. A partir de 2011, celle-ci ne sera plus que de 20% à raison de 4% la 1^ère année et 2% les suivantes.

L’avantage fiscal vous est accordé au titre de l’année d’achèvement du logement ou d’acquisition (si celle-ci est postérieure). Il est donc imputé sur votre impôt à partir de cette même année et durant 9 ans à raison de 1/9^ème par an (soit 2,77% par an). L’excédent est imputable pendant 6 ans.

Un abattement spécifique de 26% est également applicable sur vos revenus locatifs si le logement se trouve en ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) ou assimilée.

Enfin, vous avez la possibilité de créer un déficit foncier de 10 700€ maximum/an/foyer fiscal concernant la déduction des intérêts d’emprunt et des charges locatives sur vos revenus fonciers; le surplus étant reportable pendant 10 ans.

Exemple : Pour une acquisition en 2009 d’une valeur de 300 000€, vous pourrez compter sur la réduction maximale de 75 000€. Etalée sur 9 ans, cela représente 8 333€ de réduction annuelle sur vos revenus des années 2009 à 2017.

CONDITIONS

Le dispositif Scellier vous impose une localisation du logement en zone A, B1 ou B2 en excluant la zone C (voir tableau ci-après).

Vous devez également vous engager à mettre le logement en location non meublée pendant 9 ans au titre de résidence principale du locataire (qui ne doit pas faire parti de votre foyer fiscal).

En fonction de la zone d’appartenance, vous devez respecter un plafond de loyer mensuel (hors charges).

Enfin, les normes thermiques liées au Code de la Construction et de l’Habitation doivent être respectées. Il s’agit donc d’avoir un logement dont les performances énergétiques et les caractéristiques thermiques sont conformes à la réglementation en vigueur au risque de voir votre avantage fiscal perdu.

CONSEILS PRATIQUES

La loi Scellier est recommandée à des investisseurs qui souhaitent réduire fortement et rapidement leur impôt. En effet, la réduction d’impôt vous sera d’autant plus favorable qu’elle permettra une annulation complète (ou presque) de votre impôt sur le revenu.

Le financement à crédit sur de longues durées (15-20 ans) est également préconisé afin d’optimiser votre démarche de défiscalisation à son maximum.

Non cumulable avec les amortissements déductibles (lois De Robien et Borloo) encore en vigueur en 2009, la réduction Scellier vous limite à une seule acquisition, construction ou transformation par année d’imposition. Il vous faudra donc faire un choix entre ces différents régimes de défiscalisation pour l’année en cours.